Devriez-vous changer les maisons pour booster vos résultats?

Quatre designers d'intérieur se penchent sur le processus de retournement de la maison et sur la question de savoir si cela en vaut la peine ou non

Nous le voyons tout le temps à la télévision: les bricoleurs descendent dans une maison banale, identifient son potentiel, l'achètent à bas prix, puis se foutent dans une rafale de rénovations. Le jeu final? Pour vendre haut, un processus connu sous le nom de retournement. Bien sûr, les réalités de HGTV n’imitez pas nécessairement les réalités auxquelles sont confrontés les professionnels de la décoration intérieure, alors cela vous paie-t-il de faire de même?

Selon quatre professionnels, la réponse courte est oui.

"La meilleure chose à propos du retournement est que vous n'avez pas de client dont vous devez plaire aux goûts personnels et aux critiques", explique Gail M. Davis, architecte d'intérieur principal de son homonyme South Orange, New Jersey, entreprise. «Cela augmente vos résultats financiers, vous donne de la visibilité et vous permet de renforcer votre créativité.»

Maryline Damour, cofondatrice de Kingston, New York Damour Drake et fondateur de Kingston Design Connection, fait écho à ces sentiments: «Lorsque vous pensez à mettre à jour un étage planifier ou choisir des finitions, votre seul client est votre marché cible, ce qui signifie que vous avez plus de liberté pour conception."

Si un projet flip vous offre plus de flexibilité créative, il est essentiel de ne pas devenir trop personnellement investi dans le projet. Vous ne pouvez pas vous soucier des décisions de conception ou tomber amoureux du projet au point de ne pas le laisser aller. Quelques stratégies simples peuvent aider les concepteurs à renverser les maisons avec succès.

1. Concentrez-vous sur les chiffres
«Renverser les maisons est une question de marge. C’est un jeu de chiffres, et il est important de ne jamais le perdre de vue », souligne Jaclyn Isaac, propriétaire de Rutherford, dans le New Jersey. Décorateurs du centre-ville. «Ce n'est pas un propriétaire émotionnel projet qui peut prendre des années. Vous recherchez un paiement à la fin de la journée. »

Isaac insiste sur l'importance de prendre rapidement des décisions de conception. Par exemple, vous n’avez pas le temps de chercher pendant des semaines la porte antique parfaite pour le garde-manger: «Réfléchissez plus rapidement pour une option équivalente», conseille-t-elle, ajoutant: «Souvenez-vous de ce que vous les objectifs sont. »

Quand Isaac et son mari se lancent dans un projet de retournement, ils s'attendent à un retour de tout l'argent dépensé plus 20%. «Certaines équipes veulent juste des liquidités rapides et dépensent le moins possible, mais les acheminent sur le marché le plus rapidement possible pour un retour rapide», explique-t-elle. «Certains flips sont simplement utilisés pour reconduire l'argent gagné afin de ne pas payer d'impôt sur les gains en capital et de faire en sorte que l'argent circule d'une propriété à l'autre jusqu'à ce que la prochaine transaction à haut rendement soit trouvée. Un flip «réussi» rapporte l’argent investi plus un profit pour toutes les parties impliquées - un «flop» ne le fait pas. "

Dans la même veine, Davis exhorte: "Soyez impitoyable avec votre budget! Plus vous en utilisez sur des objets frivoles - comme abattre des murs inutiles - vous nuirez à vos résultats. Ne devenez pas fou en réinventant la roue. "

2. Travaillez avec la bonne équipe
Le retournement de maisons peut être un projet lucratif pour les concepteurs, mais il est nécessaire de travailler avec les parties appropriées pour y arriver. «Cela vaut la peine de retourner les maisons si vous avez la bonne équipe», dit Isaac. «Vous avez besoin d'un agent immobilier, d'un entrepreneur et d'un investisseur qui sont tous stratégiquement alignés pour que cela fonctionne. Et les membres de l’équipe doivent être capables d’agir rapidement. »

Isaac dit qu'il est plus courant qu'improbable que de nombreuses nageoires travaillent avec des investisseurs privés les prêteurs qui cherchent à obtenir un meilleur retour sur leur argent que ce qu'ils pourraient obtenir via une banque ou une action marché. «Ils fournissent des financements de différentes manières, en facturant généralement des« points »», explique-t-elle. «Plus vous devez utiliser leur argent, mieux c'est pour eux. Ensuite, la vente de la maison est généralement répartie entre toutes les parties, sauf négociation contraire. Certains investisseurs ne veulent que les intérêts de l'argent qu'ils prêtent. »

Damour recommande de se lier d'amitié avec des agents immobiliers. Elle dit: «Les agents peuvent aider à trouver des quartiers prometteurs, aider à éclairer la conception en fonction de ce qu'ils savent que les acheteurs recherchent et aider à naviguer dans la logistique impliquée dans le retournement d'une maison.»

De même, designer d'intérieur et blogueur de design basé à Houston Carla Aston affirme: «Si vous avez une licence immobilière ou un partenariat avec un agent immobilier et si vous avez un entrepreneur qui peut vous obtenir de bonnes affaires sur le coût de la main-d'œuvre, alors ce serait un bon mélange.

3. Connaître le marché
Étant donné que vous ne concevez pas pour un propriétaire particulier mais plutôt pour un acheteur potentiel, il est essentiel de vous familiariser avec le marché sur lequel vous achetez. «Gardez l'oreille au sol et soyez prêt à saisir une affaire quand vous la voyez», propose Aston, ajoutant que souvent, la clé est de connaître les propriétés avant même qu'elles ne soient mises sur le marché. "Vous avez vraiment besoin d'une propriété sous-évaluée afin de disposer d'une marge de manœuvre dans le budget pour apporter de réels changements et apporter des correctifs si nécessaire."

«Le succès en retournant une maison est basé sur l'endroit où vous achetez, combien vous payez et combien vous pouvez la vendre. Si vous n’avez pas bien compris, peu importe ce que vous faites à la maison », explique Damour. «Connaissez votre démographie: cela fait une différence dans le plan d'étage et la conception générale, que vous construisiez dans une zone remplie de jeunes familles ou de retraités. Et découvrez les intérieurs des maisons de la région. Connaître vos concurrents peut vous aider à budgétiser plus efficacement votre budget de conception. »

4. Soyez judicieux dans vos décisions de conception
Quand il est rénovation temps, assurez-vous de penser globalement et d'utiliser ce que la maison a déjà à offrir en termes de design. «Identifiez les caractéristiques uniques de la maison qui peuvent être récupérées», propose Isaac. «La stratégie simple consiste à passer immédiatement en revue votre sous-traitant, à identifier les mises à jour critiques par rapport aux cosmétiques et à analyser rapidement les chiffres. J'ai également un dossier avec des images de conception époustouflantes que je sais que je peux exécuter rapidement et à moindre coût. »

Davis propose cette liste de priorités: «Réparez ce qui a été mal fait et redonnez à la maison sa gloire d'origine, mais modernisée pour la vie quotidienne actuelle.» Elle recommande des mises à jour utilitaires, telles que l'installation de l'air central, la mise à jour de l'électricité et de la plomberie, et l'ajout de calfeutrage et d'isolation plutôt que de déchirer les fenêtres et les portes.

Aston ne jure que par le pouvoir transformateur de la peinture dans toute la maison et recommande plutôt de mettre votre argent dans la cuisine. Elle ajoute: "Une légère mise à niveau dans la salle de bain principale fonctionnera, mais un trip à la salle pleine ne vous rapportera probablement pas un retour sur investissement similaire."

Et assurez-vous de ne pas être trop tendance: "Il est important d'incorporer des matériaux mis à jour mais intemporels. Cela facilite la vente et maximise la valeur de la maison, tant pour le flipper que pour l'acheteur », explique Damour.

5. Gardez un œil sur le prix
Bien que cela puisse sembler contre-intuitif pour n'importe quel concepteur de type A, il est essentiel de se concentrer sur la vue d'ensemble - pour faire un profit - plutôt que de s'embourber dans la réalisation de votre vision esthétique unique. «Parfois, les gens se concentrent davantage sur la conception que sur les aspects économiques du retournement», explique Damour. «Le but ultime est de gérer les risques et de maximiser les rendements. Chaque décision de conception que je prends sur un projet de retournement est d'abord basée sur des considérations financières. S'il réussit ce test, nous passons à autre chose. »

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